Эскроу-счёт: что это такое и для чего он нужен
Содержание:
Когда и зачем открывают эскроу-счета?
Согласно законодательству РФ, при проектном финансировании жилья с долевым участием запрещен прямой расчет между застройщиком и клиентами. Именно поэтому при покупке на стадии строительства возникает необходимость в условном (эскроу) счете. Норма действует более пяти лет. В обязательном порядке применяется относительно жилого фонда в многоквартирных домах. Это позволяет защитить граждан от недобросовестных продавцов. Предусмотрена трёхсторонняя схема сотрудничества при escrow расчетах. Покупатель (депонент) направляет средства на счёт застройщика (бенефициара) в уполномоченном банке. После того, как бенефициар выполняет в полной мере условия договора, эскроу-агент передает ему заявленную сумму. При банкротстве компании-подрядчика или неоправданном затягивании сроков строительства средства возвращаются покупателю. С марта текущего года использование эскроу рекомендовано при приобретении строящихся частных домов.Операции с эскроу-счетом
Эскроу-счет открывает банк, финансирующий проект долевого строительства. Таким образом финансовая организация гарантирует сохранность средств депонента и контролирует действия бенефициара. Сделка проходит поэтапно:- Старт проекта. Застройщик собирает проектные и разрешительные документы, на основании которых банк принимает решение о финансировании строительства. Именно в нем в дальнейшем будут открыты условные счета для всех желающих принять участие в долевом строительстве.
- Заключение договора. Покупатель выбирает и бронирует подходящую ему квартиру. Стороны подписывают документ, в котором застройщик обязуется в указанные сроки завершить работы и сдать объект в эксплуатацию, а клиент — оплатить заявленную сумму.
- Открытие счета. Заключается договор между банком и покупателем недвижимости. В нем указывают нюансы обслуживания. Деньги на данном этапе не вносятся. Сотрудничество пока что ограничивается регистрацией долевого участия.
- Регистрация договора долевого участия в ЕГРН. Застройщик и покупатель передают документы в Росреестр для внесения записи об участии депонента в долевом строительстве.
- Депонирование денег. Средства, внесённые депонентом, блокируются на escrow-счете и хранятся там. После выполнения обязательств перечисляются застройщику. Предусмотрена возможность оформления ипотеки на покупку. В таком случае средства перечисляет банк, выдавший кредит на квартиру.
- Сдача объекта. После завершения строительства банк получает от застройщика официальное подтверждение о вводе объекта в эксплуатацию.
- Закрытие эскроу-счета покупателя. Банк зачисляет деньги на счет застройщика в течение 10 дней.
- Регистрация права собственности клиента в ЕГРН.
Кому принадлежат деньги на эскроу-счете?
По закону до момента документального подтверждения факта сдачи жилья в эксплуатацию, владельцем всех средств на escrow остаётся покупатель квартиры или дома. Но снимать их со счета и распоряжаться по своему усмотрению он не может. По крайней мере, без веских на то оснований. Деньги возвращаются депоненту в таких случаях:- Объект не сдан вовремя. При этом возможно два варианта развития событий: дольщик просто снимает всю сумму или же по согласованию с застройщиком продлевает депонирование на эскроу-счете до определенной даты.
- Банкротство и ликвидация компании-бенефициара по решению суда.
- Расторжение договора сторонами при отказе покупателя участвовать в долевом строительстве жилого объекта.
Краткая инструкция по открытию эскроу-счета
На официальном сайте Центробанка ежемесячно публикуется список банков, уполномоченных открывать и обслуживать эскроу-счета. Алгоритм действий при открытии эскроу:- Изучите перечень банков, уточните, с какими из них сотрудничает подрядчик.
- Соберите пакет необходимых документов. Обычно это стандартный перечень: паспорт, ДДУ, в некоторых случаях справка 2-НДФД. Подробную информацию вам предоставят сотрудники банка.
- Обратитесь в банк для открытия счета. Сделать это можно как лично при визите в отделение, так и онлайн.
- Передайте застройщику заверенные уполномоченным сотрудником банка документы об открытии счета.
Покупка недвижимости в ипотеку через условный счет
Оформить ипотеку на квартиру или дом можно в любом банке по вашему желанию. Это не обязательно должен быть escrow-агент. Дело в том, что застройщики работают далеко не со всеми финансовыми организациями. Многие из них порой предлагают не самые привлекательные условия долгосрочного займа денег. При оформлении ипотеки и открытии условного счета в разных банках, покупатель передает ипотечному агенту escrow-реквизиты. При переводе средств в большинстве случаях взимается комиссия. Для ясности приведем простой пример: Гражданин Иванов решил приобрести квартиру в ипотеку. Объект находится на стадии строительства.Чтобы оформить сделку покупки с долевым участием, ему нужен эскроу-счет в банке «A», с которым сотрудничает подрядчик. Но ипотеку он взял в банке «B», так как так более низкие проценты и другие, не менее заманчивые условия кредита. В таком случае стороны будут действовать следующим образом:- Гражданин Иванов откроет условный счёт в банке «A» и предоставит его реквизиты в банк B.
- Банк «B» перечисляет ипотечные средства на эскроу Иванова в банке «A» после регистрации ДДУв государственном реестре.
- Дом сдан в эксплуатацию. Банк «A» переводит деньги компании-застройщику.
- Иванов заселяется в свою новую квартиру и продолжает выплачивать кредит банку«B».
Аккредитив и банковская ячейка — альтернативы эскроу?
Существуют ли другие банковские продукты и инструменты, призванные защитить интересы потенциальных владельцев недвижимости? Да, безусловно. Например, банковские ячейки и аккредитивы. К сожалению, они подходят для покупки недвижимости, уже переданной в эксплуатацию. Оба варианта имеют некоторые особенности:- Персональные ячейки в банке. Дольщик хранит там наличные. После завершения сделки, застройщик получает от покупателя доступ к деньгам.
- Аккредитив. Официальное обязательство о переводе денег банком подрядчику при условии соблюдения всех пунктов договора.
- Установочные документы. Договоры по аренде ячеек и обслуживанию эскроу-счетов составляет и утверждает само финансовое учреждение, руководствуясь нормами закона. Аккредитивы оформляют в соответствии с едиными требованиями Центробанка.
- Адресат перевода. С escrow деньги поступают исключительно на счёт застройщика. При использовании аккредитивов и ячеек фигурируют наличные. Получить деньги при этом могут законные представители застройщика: его помощник, бухгалтер, консультант и пр.
- Страхование. Деньги на эскроу-счете страхует Агентство страхования вкладов на безоплатной основе. Главное условие: сумма должна быть не более десяти миллионов. Использование других банковских инструментов подразумевает самостоятельное страхование сделки по расценкам частных страховщиков.
- Возможности использования. Строящиеся объекты можно оплатить через escrow, а завершенные — через ячейки или аккредитивы.
- Взыскание долгов. Деньги с условных счетов не подлежат изъятию ФССП. Средствами с аккредитивов и из ячеек разрешается погашение долговых обязательств клиентов.
Преимущества и недостатки
Для Escrow формата характерны и позитивные, и негативные моменты. К плюсам относится:- Отсутствие вознаграждения за банковские услуги.
- Безопасность. Клиент может быть уверен, что его средства не пропадут бесследно. Даже банкротство бенефициара не является проблемой: вся сумма гарантированно возвращается депоненту.
- Стимул для подрядчика вовремя сдать дом. В противном случае клиент получает полное право получить свои деньги обратно.
- Нестабильная рыночная ситуация. Недвижимость постоянно растет в цене. Если вы и вернёте деньги при несоблюдении подрядчиком сроков сдачи, велик риск, что на покупку аналогичной квартиры их будет скорее всего недостаточно.
- Сложности с возмещением процентов по ипотечному кредиту. Они не попадают под АСВ-страхование. А при аннуляции договора независимо от причины не компенсируются.
- Страховые лимиты. При банкротстве банка АСВ страхования вкладов вернёт клиентам независимо от общей суммы на escrow-счете максимум 10 миллионов рублей. При банкротстве подрядчика стоимость квартиры компенсируется. В том случае, когда дом достроен, предлагается вариант получения жилья в собственность депонента. Недостроенные объекты могут быть переданы другому подрядчику совместным решением дольщиков.
